2013年に一軒家を土地から購入しました。
当時の金利は1.89％。いま見ると比較的高い金利ですよね。
2016年のマイナス金利政策時に地元銀行に打診し、借入利率の変更を行いました。
他行への借り換えも含めて検討したいという内容で相談したのですが、結果的に借り入れではなく借入利率の変更で話がまとまり金利を大幅に低くすることが出来ました。
そして手数料も利率変更の手数料のみで1万円程度。
借入利率変更後の金利はググっと下がり1.0％に
ただ2020年現在、金利情勢はネット銀行を中心に安くなっており変動金利の場合は0.5%を切っています。
金利は低い方が利息も安くなるのは小学生でもわかる原理。
この状況をみて10年固定金利から変動金利への借り換えを検討しました。
借り換え利率の低いネット銀行で審査を行い、結果的にauじぶん銀行で本審査を突破しました。
ただよくよく考え、今の段階でメリットが少ないと判断し借り換えはやめました。
今回はその理由を３つにまとめます。
参考までに現状の借り入れ内容です
・35年ローン 当初10年固定金利 1.0％
・10年固定金利までの終了まで3年の猶予
・現在の残額2,250万円（毎月8万円の返済・ボーナス払いなし）
住宅ローンの借り換えでどこにしようか悩んでいる方も多いと思うので参考にしてみてください。
固定金利で1.0％は悪くない金利
いまの借り入れは10年固定金利で、あと3年の期間があります。
この3年間という期間がビミョーでした。
どうしても変動金利の0.41％が金利が低いため目立ってしまいますが、固定金利の1.0％も決して極端に高い金利というわけでもありません。
10年固定金利で残り3年間この金利を1.0％をキープできます。
支払い額はボーナス払いなしで毎月約8万円
妻が仕事を再開したこともあり会計的に苦しくない状況で貯金や投資も出来ています。
実際に借り換えしたとしても安くなるのは3,000円程度。
正直借り換えの旨みがあるのか、と問われれば必須では無いという判断です。
この状態でキープできるのであればまずはこの1.0％を満期に近いところまで払い込もうという考えが1つです。
借り換えに関わる手数料が高い
今回、住宅ローン借り換えした場合の借入額は約2,350万円です。
auじぶん銀行の場合、借り換えにかかる手数料は2.2％
2,350万円の場合、手数料だけで51.7万円（税込60万円弱）
そこに抵当権の登記手数料の変更費用に概算で約20万円
今借りている銀行の繰り上げ返済手数料に概算で約5万円
計算すると手数料だけで”90万円近い高額なお金”がかかります。
見た目の金利は魅力的ですがこの本来払う必要のない手数料がネックになりました。
これなら100万円を繰り上げ返済した方がいいじゃね、という考えが2つ目です。
今回借り換えなくても3年後には必ず借り換えを行う
最後の理由が今回借り換えをしなくても3年後には借り換えを行う事が決定しているという事です。
たとえば10年固定金利って個人的にワナがあると思っています。
10年固定金利のワナ
10年固定金利の場合、10年目までの金利は確定しています。
もともとの金利は1.89％です。（今は1.0％）
ただ11年目以降ははっきりしていないんですよね。
契約書類に10年固定金利＋0.95上乗せ想定と記載。（11年目以降の金利）
銀行員に聞いても金利は実際のそのタイミングにならないとハッキリしないという回答でした。
固定金利を選んでいるにも関わらず11年目以降の金利は分からないなんて固定＋変動金利みたいなもんです。
1つハッキリしていることは11年目は確実に2％近くに金利は上がるというコト。
これを知っているので今はまだ多額の手数料を払ってまで焦らなくても良いんじゃないかとの考えです。
モゲチェックで簡単審査しよう
今回の住宅ローン借り換えで利用したのがモゲチェックというサイトです。
このサイト非常に使い勝手がよく、簡単な項目を入れるだけベストな金融機関を提案してくれて仮審査まで進めてくれます。
これが実際の提案書ですが本審査もほぼこの内容で通りました。
実際に書類等の用意をして手続きが大変になるのは本審査申請からですが、仮審査まで終えてくれるとなると最初の一歩が踏み出しやすくなります。
またSBIの証券口座を持っているので住信SBI証券は利用していましたが、auじぶん銀行やジャパンネット銀行などは興味もありませんでした。
ただ今回をきっかけにネット銀行についての知見が増えたのも利点でしたね。
改めて言いますが借り換えの場合はモゲチェックに支払う手数料は必要ありません。
これはかなり魅力的なサービスです。
NHKスペシャルに取り上げられるだけのことはありますね。
我が家の結論
低い金利は非常に魅力的でメリットにも感じますがリスクやデメリットをしっかり把握しておくことが大事です。
それは各家庭の住宅ローン状況にも拠りますが、ネット銀行での借り換えは手数料が以外と高くつくという事はアタマに入れておいた方が良いでしょう。
今回、我が家の場合3年後に借り換えをすることは決定しているため、手数料に対するメリットが薄い点で借り換えを行いませんでした。
メリットデメリットと現状の借り入れ状況を考えると、トレードオフできませんでした。
例えば借り入れ額が3,000万円以上ならもっと月額削減メリットが出るから考え方は変わっていたでしょう。
今の金利1.0％でなく、借り入れ当初の1.8％なら同じくメリットが大きいので借り入れしていたでしょう。
3年後に借り換えを行うとして、それまでに安くなる費用は単純計算で3,000円x12ヶ月x3年で108,000円です。
いま借り替えをした場合、関わる手数料は90万円。
借り入れ元金が2,250万＋90万＝2,340万円スタートになります。
そう考えると10万円のために、90万円借金を増やすのはどうなのという考えになりました。
3年後に借り換えしたとしてもその時の元金は約2,050万円と200万円ほど減る計算です。
その時ならば手数料も多少ですが安く済みます。
3年後に金利がどうなるか分かりませんが社会情勢を見ても極端に高くなることはないだろうと考えています。
改めて下記3点を意識して借り換えを検討すればよいという結論に至りました。
・借り換え前後の金利で1.0％以上の差がつくこと
・返済期間が10年以上であること
・返済額が1,000万円以上であること
これらは3年後には確実に迫ってきます。
今回本審査に通ったauじぶん銀行が3年後も通る保証はありませんが、その結果も踏まえて住宅ローンの借り換え顛末として記事にしていこうと思います。
住宅ファイナンスプランナー関根さん
住宅FPの関根さんのYouTubeをご存知でしょうか。
毎月、住宅ローンの比較動画を出されており参考にしています。
そんな関根さんのYouTubeで気になる動画がでており、それがコチラです
内容としては10年固定金利が経った方への借り換えおススメしている動画です。
10年経過しているなら変動金利に借り換えした方が金銭的なメリットが出るから勇気を出して借り換えしましょうと。
ただしリスクとして手数料がかかる点はしっかり言及されていました。
ワタシとしてはこの動画をみてひと安心しました。
この10年固定金利の満期まで3年ある間はステイの判断で間違いないのかなと。
手数料のデメリットをしっかり考えた上での判断は今のところ合ってるんじゃないのかなと。
まずは3年後までのこの判断のままで時の経過を待ってみたいと思います。
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